合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。广义合同指所有法律部门中确定权利、义务关系的协议。宅基地买卖合同就是就宅基地进行买卖而设立的合同，因为宅基地不能单独转让，所以一般是与房屋转让一起的。

  甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成如下买卖协议：

  二、甲方所卖宅基地必须是甲方的户头，同时涉及该宅基地所有产权人，必须在协议上签字，否则，视为违约。

  三、甲方一定要保证所卖宅基地无所有权纠纷，如签定后，发现没办法保证，要在三天内归还乙方本金，并同时支付同期银行利息。

  2、如甲方反悔，应当向乙方全额退还购买宅基地转让款____ 万元，并偿付

  违约金_____ 万元以及土地增值部分，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失（包括建房、装修工程款和土地增值部分）。

  近年来，农村房屋买卖合同纠纷案件时有发生，如何认定农村房屋买卖合同的效力，对在司法实践中正确地处理此类纠份，维护当事人合法权益，有重大的现实意义。那么，宅基地买卖合同生效条件有哪些呢？

  宅基地买卖合同的订立行为首先是民事法律行为，所以要正确认定农村房屋买卖合同的效力，必须以民事法律行为理论为指导，以我国法律的规定为依据。按我国民事法律行为理论，民事法律行为生效一般应具备以下三个要件：

  2、意思表示自愿线、行为的内容不违法。依法订立的农村房屋买卖合同若符合上述民事法律行为的三个生效要件，就是有效的，否则应认定为无效合同。

  宅基地买卖合同属于合同的一种，所以宅基地买卖合同生效一定要符合合同生效的条件。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从我国现有法律和行政法规的规定看，没有明确规定农村房屋买卖合同必须经登记后才生效的规定，按上述合同法及司法解释规定的精神，对符合民事法律行为生效要件的农村房屋买卖合同可以认定其有效。

  农村宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系一起的，只有农村集体经济组织成员，才能申请宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不允许超出省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体设计，并尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县人民政府批准；其中，涉及占用农地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设；但是，符合土地利用总体设计并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村村民申请宅基地后，有权在宅基地上建房，并依法取得房屋的所有权，所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。出卖自已的房屋，是行使房屋所有权的处分权能，“地随房走”是我国现行法的一项根本原则，《中华人民共和国土地管理法》虽限制宅基地的转让，但不能以此否定农村房屋买卖合同的法律上的约束力。但是单独的宅基地是不能转让的，只有跟着房屋才能转让宅基地使用权。

  （一）行政法规规定：农村房屋不得出卖给城镇居民或外村村民，如果合同当事人是城镇居民或外村村民，应当认定房屋买卖合同无效。

  （二）根据合同法规定，没有处分权的人订立的处分财产的合同，只有经权利人追认或者无权处分人事后取得了所有权的，合同才有效，权利人不予追认或处分人事后未取得所有权的，合同无效。

  （三）村民在未征得集体经济组织同意的情况下，擅自将房屋出卖给城镇居民或外村村民而订立的房屋买卖合同无效。

  （四）我国民法通则规定，共有人处分共有财产的应当征得其他共有人同意，其他共有人未同意处分的不得行使处分权。由此能够得出只有财产的所有人或有权处分该财产的人才能处分该财产。因此，如果是共有房屋，未征得共有人同意，该合同无效。